Con la sentenza n. 29069 del 3 novembre 2025, la Corte di Cassazione ha escluso che la scoperta di reperti archeologici e la conseguente sospensione dei lavori possano costituire causa di forza maggiore ai fini del mantenimento dei benefici fiscali “prima casa”. Il contribuente, secondo i giudici, avrebbe dovuto comunque trasferire la residenza in un altro immobile dello stesso comune. Una decisione che solleva dubbi in relazione al principio di legittimo affidamento del contribuente.
Come è noto, in caso di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di diritto reale di godimento di immobili ad uso abitativo “prima casa”, di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, nonché delle relative pertinenze (categorie catastali C/2, C/6 e C/7), l’imposta di registro è applicabile nella misura ridotta del 2%, oppure, se ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’Imposta sul Valore Aggiunto, l’IVA è applicabile nella misura del 4%, mentre per le imposte ipotecaria e catastale è prevista la misura fissa.
Per potere fruire dell’anzidetta agevolazione fiscale “prima casa”, secondo quanto disposto dal Testo Unico Imposta di Registro n. 131/1986, e più precisamente in base alla Nota II bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, è necessario che sussistano determinate condizioni.
Per prima cosa, l’immobile che si vuole acquistare deve essere “non di lusso” e deve essere ubicato nel comune dove l’acquirente ha la residenza o dove vi svolge la propria attività, oppure vi si stabilisca entro 18 mesi. Inoltre, con riguardo ai requisiti soggettivi, è necessario che l’acquirente non sia titolare di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel comune in cui si trova l’immobile che vuole acquistare con le agevolazioni, e che non abbia mai acquistato su tutto il territorio nazionale altra casa con i benefici “prima casa”.
Nell’atto, l’acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune in cui si vuole acquistare con l’agevolazione fiscale oppure di volere stabilire lì la residenza (non oltre 18 mesi); di non essere titolare di altri immobili nel medesimo comune; e di non avere già usufruito delle agevolazioni “prima casa”. Trascorsi cinque anni dall’acquisto agevolato, l’immobile può essere rivenduto senza che si verifichi la decadenza del beneficio.
Come già detto, tra le condizioni oggettive previste dalla legge per l’applicazione dei benefici fiscali, c’è anche quella secondo la quale è necessario che l’immobile sia ubicato nel comune dove l’acquirente ha la residenza o vi si stabilisca entro 18 mesi.
In base alla norma, i benefici fiscali possono essere concessi anche se l’immobile si trova in un comune diverso, a condizione che l’acquirente vi trasferisca la residenza entro 18 mesi.
Un termine, quest’ultimo, di natura perentoria, il cui mancato rispetto comporta la decadenza dai benefici. Tuttavia, la giurisprudenza, specialmente quella della Corte di Cassazione, pur ritenendo perentorio tale termine, ha ammesso eccezioni per cause di forza maggiore.
La Cassazione, con l’Ordinanza n. 1790/2016, ha affermato che, nel verificare il rispetto della condizione, si devono considerare ostacoli sopravvenuti non imputabili al contribuente, caratterizzati da inevitabilità e imprevedibilità.
Ne consegue che il mancato trasferimento della residenza non comporta decadenza dall’agevolazione se dovuto a una causa di forza maggiore sopravvenuta.
Secondo la Suprema Corte, costituiscono esempi di forza maggiore il decesso dell’acquirente (Cass. sent. n. 797/2000) o smottamenti e danni strutturali che impediscono la ristrutturazione (Cass. ord. n. 19247/2014).
Con la recentissima sentenza n. 29069 del 3 novembre 2025, però, la Cassazione si è discostata dalle precedenti decisioni (in particolare dalla sentenza n. 14399 del 2013), affermando che la scoperta di reperti archeologici durante i lavori di ristrutturazione, con conseguente sospensione dei lavori per ordine della Soprintendenza, non integra una causa di forza maggiore.
Secondo i Supremi Giudici, la norma che impone il trasferimento della residenza rappresenta un elemento costitutivo del beneficio fiscale, che configura un obbligo del contribuente verso il fisco.
La legge, inoltre, non richiede che la residenza sia trasferita nell’immobile acquistato, ma soltanto nel comune in cui esso si trova.
Pertanto, ai fini dell’apprezzamento della forza maggiore, occorre considerare il trasferimento della residenza nel comune dell’immobile, non necessariamente nella stessa unità abitativa acquistata.
Ne consegue che, nonostante l’impedimento oggettivo al trasferimento nell’appartamento acquistato, la Corte ha ritenuto che la forza maggiore non potesse essere invocata, poiché il contribuente avrebbe potuto trasferire la residenza altrove, nello stesso comune.
Un’interpretazione che, pur formalmente corretta, suscita perplessità, anche perché in contrasto con precedenti pronunce della stessa Corte. Seguendo una lettura rigorosa della norma, la decisione appare coerente, ma sostanzialmente penalizza il contribuente che non ha potuto realizzare l’obiettivo del rogito: abitare l’immobile acquistato come “prima casa”.
Una riflessione del legislatore o della stessa Corte di Cassazione, alla luce del principio di legittimo affidamento sancito dall’articolo 10 dello Statuto dei Diritti del Contribuente e richiamato dalla riforma tributaria, appare oggi quanto mai opportuna.
Salvatore Forastieri
