Dopo un lunghissimo e travagliato iter parlamentare riguardante il trattamento fiscale delle “locazioni brevi”, la legge di Bilancio per il 2026, ossia la legge n. 199 del 30 dicembre 2025, ha trovato una soluzione intermedia tra le differenti soluzioni proposte dalla maggioranza e dall’opposizione, stabilendo nuove regole in materia di tassazione di questo particolare settore locativo.
Più in particolare, dall’inizio di quest’anno, sul primo immobile si applica la cedolare secca del 21%, sul secondo quella del 26% e, a partire dal terzo immobile, evidentemente se destinato pure a locazioni di durata non superiore a trenta giorni, scatta la presunzione di esercizio di un’attività imprenditoriale con l’insorgere di tutti gli obblighi legati all’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.
Ricordiamo che l’articolo 4 del D.L. 50 del 2017, considera “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
La stessa disposizione ha stabilito pure che, a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai citati contratti di locazione si applicano, in caso di opzione, le disposizioni di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ossia la “cedolare secca” nella misura del 21 per cento. Una misura inferiore alla normale cedolare secca (26%) prevista per le tutte le altre locazioni di immobili di durata superiore a 30 giorni.
Come per la cedolare secca ordinaria, anche questa particolare “flat tax” è sostitutiva dell’imposta sul reddito dell’IRPEF e rende non necessaria la registrazione del contratto.
Evidentemente se il contratto di locazione turistica supera la durata di 30 giorni, non si tratta più di “affitto breve”. In questo caso, pertanto, non rientrando nella disciplina fiscale di cui al Dl 50/2017, il contratto deve essere registrato all’agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Con l’andar del tempo, però, l’evoluzione del settore, con l’aumento degli immobili destinati a questa forma di attività turistica, con l’insorgere di sempre maggiori interessi economici dei proprietari degli immobili e, contemporaneamente, l’esigenza di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, ha spinto il nostro Legislatore ad attenzionare in modo più incisivo questo nuovo settore.
Così, dal 1 gennaio 2025, è stato previsto, per ogni appartamento utilizzato per una locazione breve, l’obbligo di richiedere il “Codice Cin”, ossia il Codice Identificativo Nazionale. Una sorta di carta d’identità dell’alloggio che va esposto all’esterno delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica e che va utilizzato obbligatoriamente per la pubblicazione degli annunci. A tale scopo è stato istituito il portale telematico (BDSR) del Ministero del turismo, attraverso il quale il codice CIN viene assegnato.
Anche nella nostra Regione, nella quale le strutture di cui si parla sono già più di 35.000, è stato pubblicato un Decreto dell’Assessore al Turismo, Sport e Spettacolo della nostra Regione, il n. 2104 del 25 giugno 2025, con il quale sono stati pure stabiliti i requisiti necessari che devono possedere i soggetti, residenti in Sicilia, che intendono essere classificati tra le strutture turistiche ricettive e tra le locazioni turistiche.
Giova ricordare che, in caso di affitto senza il codice, la sanzione amministrativa può arrivare a 8 mila Euro, mentre se non viene indicato nel momento in cui la struttura viene pubblicizzata, è applicabile la sanzione fino a 5 mila Euro.
Dal punto di vista strettamente fiscale, dal 1 gennaio 2025 (con la legge di bilancio 2025), il regime agevolato, opzionale e riservato alle persone fisiche che non esercitano quell’attività nell’ambito di un’impresa, è stato confermato (con la cedolare secca del 21%), ma solo per il primo immobile posseduto (scelto dal contribuente ed indicato nella dichiarazione dei redditi). Dal secondo immobile fino al quarto, evidentemente destinati alla locazione di durata non superiore a 30 giorni, la “cedolare secca” è stata applicata invece nella misura ordinaria (quella stabilita in caso di locazioni diverse da quelle di cui parliamo), ossia nella misura del 26%. Dal quinto immobile in poi, invece, la legge prevedeva (fino al 31 dicembre scorso) la presunzione dell’esercizio di una attività d’impresa (articolo 4 del D.P.R. 633/72), con la relative conseguenze fiscali ai fini IVA.
Dal primo gennaio di quest’anno, però, dopo l’iter parlamentare abbastanza serrato di cui prima si è detto, è stata mantenuta la misura del 21% per l’affitto breve del primo immobile e quella del 26% per il secondo.
Dal terzo immobile (non più dal quinto), però, la legge ha dato un piccolo taglio all’applicazione della flat tax, prevedendo, in questo caso, con una sorta di presunzione assoluta, l’inizio di un’attività imprenditoriale che comporta, come già detto, la presentazione della dichiarazione di inizio attività (articolo 35 DPR 633/72) e l’adempimento di tutte le disposizioni in materia di imposta sul valore aggiunto, tra cui, l’obbligo della fatturazione (elettronica), l’obbligo della contabilità, della registrazione e quello della dichiarazione. Oltre, evidentemente, tutti gli altri adempimenti, e non solo quelli di natura formale, riguardanti l’applicazione delle imposte sui redditi.
Secondo le stime dell’Associazione degli agenti immobiliari, Fiaip, nel nostro Paese sono circa 500 mila gli immobili destinati a locazioni turistiche brevi. I ricavi ammontano a circa 8 miliardi di euro. Una cifra ai cui corrispondenti redditi imponibili, dopo la recente “stretta” fiscale nel settore, secondo le stime del Ministero dell’Economia e delle Finanze, dovrebbe corrispondere un incremento di gettito annuale di circa 13 milioni di Euro.
Salvatore Forastieri
