Secondo l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, più del 70% degli acquisti di abitazioni nel 2025 ha beneficiato delle agevolazioni fiscali “prima casa”. La misura, prevista dal Testo Unico dell’Imposta di Registro, riduce imposte e IVA per chi rispetta i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge.
È stata oltre il 70% la percentuale di acquisti immobiliari con richiesta di applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa nel corso di quest’anno. Lo evidenziano i dati dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (OMI) gestito dall’Agenzia delle Entrate.
Un andamento che sembra anche conseguenza dell’espansione dei mutui, favorita dalla riduzione dei tassi d’interesse, circostanza che ha consentito anche alle fasce meno abbienti di comprare casa. Per molte persone, infatti, l’acquisto della casa di abitazione rappresenta l’obiettivo fondamentale della propria vita.
Proprio per questo motivo il Legislatore, con la nota II-bis dell’articolo 1, parte prima, della Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (D.P.R. 131 del 26 aprile 1986), ha previsto una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire, in presenza di specifici requisiti, l’acquisto della “prima casa”.
La norma prevede che, in caso di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di diritto reale di godimento di immobili ad uso abitativo di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, nonché delle relative pertinenze (categorie catastali C/2, C/6 e C/7), se ricorrono le condizioni previste, l’Imposta di Registro si applichi nella misura ridotta del 2% (anziché al 9%), oppure, se ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’IVA, questa si applichi nella misura del 4% (anziché al 10%). Per le Imposte Ipotecaria e Catastale è prevista la misura fissa.
Tuttavia, l’agevolazione è subordinata all’esistenza di alcune condizioni. Per quanto riguarda i requisiti oggettivi, l’immobile non deve appartenere alle categorie “di lusso” e deve essere ubicato nel comune dove l’acquirente ha la residenza o dove svolge la propria attività, oppure dove vi si stabilisca entro 18 mesi.
Per quanto riguarda i requisiti soggettivi, la legge stabilisce che l’acquirente non sia titolare di proprietà (anche in comunione legale con il coniuge), usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare con le agevolazioni e che non abbia mai acquistato, su tutto il territorio nazionale, altra casa (anche in comunione legale o comproprietà) con le agevolazioni “prima casa”.
Queste condizioni vanno dichiarate nell’atto di compravendita. In quella sede l’acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune in cui intende acquistare con l’agevolazione fiscale oppure di voler stabilire lì la residenza entro il termine di 18 mesi, di non essere titolare di proprietà (anche in comunione legale con il coniuge), usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel comune in cui si trova l’immobile che vuole acquistare con le agevolazioni e di non avere acquistato, su tutto il territorio nazionale, altra casa (anche in comunione legale o comproprietà) con le agevolazioni “prima casa”.
Si decade dalle agevolazioni fiscali, oltre che in caso di dichiarazioni mendaci rese nel rogito, quando l’acquirente non trasferisce la propria residenza nel comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi o quando vende (o dona) l’immobile acquistato con i benefici fiscali entro 5 anni dalla data di acquisto senza acquistare un altro immobile, da adibire ad abitazione principale, entro due anni dalla vendita del primo immobile (fino al 2024 il termine era un anno).
In caso di nuovo acquisto entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è già fruito delle agevolazioni “prima casa”, l’acquirente ha diritto, rendendo apposita dichiarazione nell’atto, ad un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. Questo credito non può superare la minore somma tra l’imposta di registro o l’IVA corrisposta per il precedente acquisto agevolato e l’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
Il credito può essere utilizzato portandolo in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo atto, delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. Può anche essere portato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto o in compensazione con altri tributi e contributi secondo la normativa vigente.
Salvatore Forastieri
