L’esplosione dei flussi turistici in Italia, ripartiti a pieno regime dopo la flessione pandemica, come testimoniato dai 21,5 milioni di arrivi registrati a Roma nel 2022, ha portato alla luce una profonda crisi di sostenibilità urbana in molte metropoli. La Sicilia, e in particolare il capoluogo Palermo, si configurano come un caso emblematico di trasformazione accelerata, dove le politiche di “rilancio” basate sull’attrattività culturale e turistica hanno innescato una rapida conversione degli asset immobiliari. L’aumento degli arrivi e delle presenze totali nel Paese ha mostrato una variazione positiva del 2,4% nel 2023 rispetto al 2019, con un incremento ancora più marcato negli esercizi extra-alberghieri.

Dalla gentrificazione alla turistificazione

tSebbene i termini siano spesso usati in modo interscambiabile, è fondamentale distinguere la gentrificazione dalla turistificazione. La gentrificazione, processo descritto dalla sociologa Ruth Glass, è una dinamica socio-spaziale che implica la riqualificazione fisica e il mutamento della composizione sociale di aree urbane marginali, con l’arrivo di ceti sociali dotati di maggiore capitale economico, culturale e simbolico, rendendo l’area economicamente insostenibile per i residenti originari.

La turistificazione, al contrario, è guidata primariamente dalla conversione degli immobili residenziali per scopi ricettivi, come B&B, affittacamere e case vacanze. Nonostante le differenze contestuali nella manifestazione e nelle cause, entrambi i processi convergono su un aspetto fondamentale: la loro appartenenza a una “nuova strategia globale che mira alla mercificazione del paesaggio urbano postindustriale”. La turistificazione rappresenta, in sostanza, una ristrutturazione funzionale e sociologica dell’area urbana, che ha l’effetto di trasformare l’immobile da bene destinato all’abitazione e alla riproduzione sociale a unità produttiva orientata unicamente al profitto. Questa riallocazione delle funzioni è la causa principale della “desertificazione” sociale che si osserva nei centri storici italiani.

L’overtourism nel contesto italiano

La turistificazione è spesso un esito dell’overtourism, definito come la congestione di flussi turistici in determinate aree o periodi che supera la capacità di carico della destinazione. In Italia, questo fenomeno è amplificato da diversi fattori: la crescita del numero di viaggiatori grazie alla riduzione dei prezzi dei trasporti, il turismo “mordi e fuggi” e, crucialmente, la proliferazione del mercato degli affitti brevi.

Nel contesto delle città d’arte italiane, i numeri sono impressionanti. Le 60 milioni di presenze totali registrate nel 2022 nelle quattro città principali (Roma, Venezia, Firenze, Napoli) confermano la centralità del problema. L’overtourism non è solo una questione di numeri, ma è legato anche a politiche turistiche inadeguate e infrastrutture spesso sottodimensionate che non hanno saputo reggere la crescita esponenziale dei visitatori, compromettendo l’equilibrio con le esigenze delle comunità locali.

L’ascesa turistica della Sicilia e il caso di Palermo

Palermo ha abbracciato una narrazione di “Capitale italiana della cultura”, un posizionamento strategico che ha assicurato una crescita esponenziale dei flussi turistici. Già nel 2018, il capoluogo siciliano aveva registrato 676.000 turisti, un volume quasi identico al numero dei residenti, con un incremento del 19,3% rispetto al 2016.

Questo aumento dei flussi non è una semplice conseguenza di dinamiche globali, ma è stato attivamente sostenuto da “politiche urbane neoliberiste”. L’amministrazione comunale, attraverso la promozione e interventi mirati come la pedonalizzazione di vie nevralgiche come Via Maqueda e Via E. Amari, ha generato nuove opportunità commerciali. Questi cambiamenti hanno inevitabilmente influenzato il mercato immobiliare residenziale, innescando una continua ricerca di immobili da adibire a strutture ricettive da parte di imprenditori e investitori, inclusi molti stranieri. In questo quadro, la città è stata efficacemente trasformata in una “città merce”, dove la funzionalità abitativa è stata subordinata alla rendita turistica.

Manifestazioni spaziali nel centro storico

Il centro storico di Palermo è l’epicentro di questa trasformazione. Quartieri storicamente popolari e vitali come Kalsa, Castellammare, Monte di Pietà, Vucciria e Capo sono stati rapidamente rivalutati come centri turistici.

La concentrazione di offerta ricettiva è elevatissima, con oltre 6.169 annunci attivi di Airbnb registrati a Palermo al 4 luglio 2025. La redditività in queste zone è eccezionalmente alta, il che spiega la corsa agli investimenti. Le aree di Kalsa e Castellammare, per esempio, registrano ricavi annuali medi superiori a €21.000, a fronte di una media della città pari a €18.000, con un ADR (Average Daily Rate) rispettivamente di €82 e €81 e un tasso di occupazione medio del 70% rispetto al 66% della città. Questa performance economica si riflette nei prezzi di acquisto nel centro storico, che hanno raggiunto valori elevati, toccando punte di €2500–€2600 al metro quadro in aree come Via Roma, Via Francesco Crispi e la zona Cala, specialmente per immobili ristrutturati nella Vucciria.

Impatto sociale: la periferizzazione dell’abitare

L’intensa conversione immobiliare ha conseguenze dirette sul tessuto sociale. La trasformazione dei quartieri centrali altera la loro fisionomia, con la proliferazione di servizi standardizzati per turisti e la perdita di identità autentica, facendo sembrare i centri storici una “vetrina ben costruita per vendere tipicità e atmosfere che non ci sono più”.

Paradossalmente, nonostante il forte indotto economico del turismo, la qualità della vita percepita dai residenti di Palermo è tra le peggiori in Europa (solo il 62% è soddisfatto), penalizzata da inefficienze burocratiche e servizi inadeguati. Questo contrasto evidenzia uno squilibrio critico: i benefici economici derivanti dal turismo di massa sono spesso privatizzati (tassati e indirizzati al settore ricettivo), mentre le esternalità negative, come la crisi abitativa e la congestione, ricadono interamente sulla comunità residente. La turistificazione, dunque, non è un semplice processo di sostituzione fisica, ma implica un profondo spostamento della funzione sociale della città, dove le esigenze dei consumatori esterni prevalgono su quelle degli abitanti locali. L’effetto finale è la crescente “periferizzazione” dell’abitare.

L’analisi economica e fiscale della preferenza per l’affitto breve

La scelta dei proprietari di disinvestire dal mercato residenziale a lungo termine in favore dei contratti di locazione breve è la risultante di una razionale ottimizzazione finanziaria, che considera rendimento, flessibilità e mitigazione del rischio.

Il fattore economico è il motore principale di questa tendenza. Palermo, pur avendo prezzi di acquisto contenuti rispetto ad altre grandi città, offre una redditività lorda media del 6.0% 16, un dato che riflette in gran parte il potenziale degli affitti brevi, particolarmente attraente per gli investitori che acquistano immobili già ristrutturati nel centro storico.

Il divario tra le due modalità di locazione è quasi insormontabile. Mentre un’unità nel centro di Palermo può generare un ricavo annuale di picco superiore a €21.445 tramite locazione turistica , lo stesso immobile, se affittato a lungo termine, raggiungerebbe canoni residenziali molto più bassi. Ad esempio, un bilocale in aree semicentrali e richieste come Pallavicino o Cardillo si affitta mediamente a €400–€450 al mese, per un ricavo annuo massimo di circa €5.400. Il potenziale di ricavo dell’affitto breve è quindi stimato essere tra 3.3 e 4 volte superiore rispetto al lungo termine. In presenza di costi di acquisto elevati nel centro (€1500–€2600 al mq), la locazione residenziale stabile non è finanziariamente sostenibile per l’investitore, creando una vera e propria trappola del disinvestimento residenziale che contrae l’offerta per studenti e famiglie.

Il fattore fiscale e normativo

Il quadro fiscale italiano per gli affitti brevi contribuisce a cementare questa preferenza, grazie alla semplicità del regime di tassazione e alla riduzione dei rischi.

La legislazione italiana prevede l’applicazione della Cedolare Secca (CS) per le locazioni di immobili a uso abitativo con durata non superiore ai 30 giorni. Fino al 2023, l’aliquota standard era del 21%; tuttavia, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un’aliquota del 26% per le unità immobiliari destinate ad affitto breve a partire dalla seconda unità in poi. È importante notare che l’applicazione della CS è limitata a un massimo di quattro appartamenti per periodo d’imposta. Superata questa soglia, l’attività viene automaticamente considerata svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente dal soggetto che la esercita.

Oltre al regime fiscale agevolato, l’affitto breve offre vantaggi logistici ineguagliabili: l’assenza del rischio di morosità (poiché il pagamento è sempre anticipato) e una maggiore flessibilità nella gestione e nell’uso personale dell’immobile. Questi elementi, sommati al divario di rendimento, rendono la locazione turistica la scelta preferenziale per l’ottimizzazione del capitale immobiliare.

Le distorsioni del mercato residenziale e sociale: la carenza di offerta e i canoni residenziali

La conseguenza più diretta e drammatica della turistificazione è il collasso dell’offerta di locazioni residenziali a lungo termine. Questa carenza strutturale colpisce in modo sproporzionato le fasce più vulnerabili della popolazione.

La difficoltà di trovare un alloggio a canone accessibile non riguarda solo le famiglie a reddito medio-basso, ma anche i circa 900.000 studenti universitari fuori sede, per i quali la carenza di alloggi e l’impossibilità di sostenere i prezzi del libero mercato rappresentano un ostacolo insormontabile. A Palermo, l’offerta di alloggi a canone libero è talmente bassa che si registra un aumento dei contratti di locazione della durata di 1–2 mesi per i lavoratori fuori sede, un ulteriore sintomo del diversion delle unità abitative dal regime 4+4 a soluzioni instabili e di breve periodo. L’assenza di scelte politiche mirate ad accrescere l’offerta di strutture per il diritto allo studio e l’edilizia privata accessibile acuisce ulteriormente lo squilibrio tra domanda e offerta.

L’aumento della segregazione spaziale

L’aumento dei prezzi di acquisto nei centri storici, combinato alla scarsità di offerta, ha un effetto diretto sulla segregazione spaziale. Se venti anni fa il centro storico di Palermo era un quartiere popolare, oggi è un centro turistico rivalutato.

I costi al metro quadro per l’affitto, sebbene non ai livelli di Milano, stanno aumentando nelle zone più attrattive. Ad esempio, aree come Strasburgo, Belgio e San Lorenzo registrano canoni di affitto al metro quadro di €9.75. Questo peso economico spinge i residenti con redditi modesti a spostarsi verso la periferia, come Villagrazia, Olio di Lino o Ciaculli, dove l’affitto medio si attesta tra €5.38 e €6.04 al metro quadro. Questo meccanismo di gentrificazione per espulsione porta all’allontanamento della popolazione originaria e alla “periferizzazione” dell’abitare.

Anche l’ipotesi di sviluppare nuova offerta residenziale, come suggerito per Palermo, rischia di non risolvere il problema se non accompagnata da forti vincoli d’uso. Senza una regolamentazione incisiva nel centro, il divario di rendimento renderà finanziariamente conveniente la conversione immediata di qualsiasi nuova unità a uso turistico, vanificando gli sforzi per l’accessibilità. La soluzione più efficace per garantire alloggi a canone contenuto per studenti e famiglie passa quindi attraverso l’espansione dell’offerta gestita pubblicamente o incentivata a canone concordato, con meccanismi di vincolo stringenti.

Il quadro normativo e le risposte istituzionali

Il dibattito sulla regolamentazione degli affitti brevi in Italia ha portato all’introduzione di strumenti a livello nazionale, che le amministrazioni locali stanno interpretando e applicando in modo differenziato. Lo strumento principale introdotto dalla normativa nazionale (D.L. 145/2023) è il Codice Identificativo Nazionale (CIN). La Regione Siciliana ha avviato la fase operativa per l’ottenimento del CIN dal luglio 2025.

L’obiettivo del CIN è duplice: contrastare l’abusivismo e fornire uno strumento di analisi incrociata dei dati in collaborazione con l’Agenzia delle Entrate. Ci si attende che le piattaforme di turismo online (OTA) svolgano un ruolo cruciale, smettendo di pubblicizzare strutture non dotate di codice, esercitando così un “effetto deterrente determinante”. La mancata osservanza di questa normativa comporta sanzioni severe. L’assenza totale del CIN può determinare multe fino a €8.000, mentre la mancata esposizione della targa identificativa può portare a sanzioni fino a €5.000.

L’approccio del Comune di Palermo: regolamentazione contro lo stop

A differenza di altre città d’arte italiane come Venezia e Firenze, che hanno discusso o implementato limitazioni quantitative, come il contingentamento degli ingressi o il limite di 120 giorni per gli affitti brevi, il Comune di Palermo ha escluso categoricamente “Nessuna ipotesi di stop alle licenze sulle locazioni turistiche brevi“.

L’Amministrazione Comunale, pur istituendo un tavolo tecnico con le associazioni di categoria, ha scelto una strategia focalizzata sulla compliance e sulla qualità, piuttosto che sul contenimento dell’offerta. Le misure adottate mirano all’obbligo di esporre targhe specifiche con il CIN, realizzate in ottone brunito satinato nel centro storico e in materiali diversi al di fuori; obbligo per i gestori di rimuovere le key box installate sul suolo pubblico e di effettuare il check-in di persona con riconoscimento del documento.

Sebbene l’approccio normativo a Palermo sia etichettato come “Strict” in termini di adempimenti, la severità si concentra sulla formalizzazione dell’attività, non sulla limitazione quantitativa dell’offerta turistica. Il rischio insito in questa politica è che, pur combattendo l’abusivismo, essa non intervenga sul meccanismo economico di base che drena gli immobili dal mercato residenziale. L’obiettivo istituzionale sembra orientato a massimizzare la rendita turistica formalizzata, accettando la turistificazione come modello di sviluppo prevalente.

Sintesi delle dinamiche critiche a Palermo

Palermo sta attraversando una fase di turistificazione accelerata, guidata da politiche di rilancio che hanno amplificato l’attrattività dei centri storici. L’analisi economica mostra chiaramente che la locazione breve non è semplicemente un’alternativa, ma un sostituto economicamente dominante per la locazione a lungo termine, generando un ricavo potenziale 3–4 volte superiore. Questo divario incolmabile, unito alla semplicità fiscale garantita dalla Cedolare Secca, ha prosciugato l’offerta residenziale, costringendo famiglie e studenti a una crescente periferizzazione dell’abitare e contribuendo a una percezione di bassa qualità della vita per i residenti. La risposta amministrativa attuale, pur formalizzando il settore tramite il CIN, non affronta la radice strutturale della crisi, ossia l’eccessiva densità di offerta ricettiva nei quartieri centrali.

Strategie per il mercato residenziale

Per riequilibrare il mercato e contrastare la desertificazione sociale, sono necessari interventi che alterino l’attuale calcolo di convenienza economica a favore del lungo termine una revisione fiscale mirata creando un differenziale fiscale significativo che premi la stabilità abitativa. Si potrebbe implementare un regime di Cedolare Secca ulteriormente ridotto (es. 8–10%) per i contratti a canone concordato (3+2) nel centro storico, rendendoli minimamente competitivi rispetto all’aliquota del 26% imposta sui contratti turistici secondari. Serve inoltre la mitigazione del rischio per i proprietari, affrontando il principale ostacolo logistico alla locazione a lungo termine: il rischio di morosità. L’istituzione di fondi comunali o regionali di garanzia contro l’insolvenza, finanziati magari attraverso una city tax maggiorata sugli affitti brevi, incentiverebbe i proprietari a tornare al mercato residenziale. Necessario, inoltre, un maggiore investimento in locazione gestita e per fare ciò Palermo deve investire nello sviluppo di nuove residenze appositamente dedicate a studenti e giovani lavoratori, aumentando l’offerta a canone sociale e coprendo una fetta di mercato attualmente carente.

Strategie per un governo sostenibile del turismo

La gestione dell’overtourism e della turistificazione richiede strumenti di pianificazione urbanistica quantitativi, non solo di compliance. Definire i vincoli di zonizzazione e contingentamento adottando misure che limitino o vietino l’apertura di nuove licenze di affitto breve nei quartieri del centro storico che hanno raggiunto la saturazione massima (come Kalsa e Castellammare). L’esempio di città europee che hanno posto limiti al numero di licenze 33 dimostra che il contingentamento è una strategia efficace per proteggere la funzione abitativa primaria. Inoltre si richiede un monitoraggio e soglie critiche che utilizzi in modo proattivo i dati raccolti tramite il CIN per monitorare in tempo reale la densità di offerta turistica (numero di unità abitative convertite) in specifici isolati del centro storico. Se tale densità supera una soglia critica prestabilita (es. 20-25% delle unità), si dovrebbe imporre automaticamente una moratoria sull’emissione di nuove licenze. In ultima analisi è più che mai necessario un’operazione di destagionalizzazione e decongestionamento promuovendo attivamente flussi turistici in periodi non di punta e incoraggiare la scoperta di aree meno centrali, distribuendo l’impatto economico e riducendo la pressione concentrata sui pochi quartieri storici, salvaguardando così il patrimonio e il tessuto sociale.

Roberto Greco